Grondbeleid

Eind 2021 heeft u de uitgangspunten voor de opstelling van het MPG 2022 vastgesteld. Deze uitgangspunten betreffen de programmering van de verkopen van bouwgrond voor woningen en bedrijven en de te hanteren parameters voor rente, kosten- en opbrengststijging. Daarnaast is eind 2021 door u de nota Grondprijzen 2022 vastgesteld. Aan de hand van de voortgang in de plannen, de autonome ontwikkelingen en de vastgestelde grondprijzen en uitgangspunten zijn de grondexploitaties geactualiseerd. In het MPG 2022 vindt u een uitgebreide toelichting op onze portefeuille. In deze paragraaf vindt u een verantwoording op hoofdlijnen.

Ontwikkelingen 2021
De vraag naar nieuwe woningen is in 2021 onverminderd hoog gebleven. In 2021 was de ambitie om bouwgrond te verkopen voor de bouw van 459 woningen binnen de gemeentelijke projecten. De werkelijke levering van bouwgrond is op 424 woningen uitgekomen. Ook de interesse in bouwgrond voor bedrijventerreinen is groot. De gerealiseerde levering van bedrijfsgrond in 2021 bedraagt 9,1 hectare, waar een verwachting van 5,9 hectare was aangegeven in het MPG 2021. Bij het MPG lite verwachtten we nog 13 hectare te leveren. Dit is niet volledig gerealiseerd door de beperkte capaciteit op het stroomnetwerk waarbij nieuwe bedrijven niet op het stroomnet kunnen worden aangesloten.

Resultaat grondbedrijf
In het MPG 2021 werd uitgegaan van een positief resultaat over 2021 van € 0,83 miljoen. Dit resultaat valt gunstiger uit. Het resultaat van het grondbedrijf bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk:

• Resultaat op materiële vaste activa (voorheen verspreide gronden). Dit zijn de strategische gronden die niet in ontwikkeling zijn. Resultaten ontstaan als gevolg van beheer/pachten en verkopen. Dit jaar een nadeel van € 0,33 miljoen
• De resultaten op af te sluiten projecten. Wanneer projecten afgerond zijn, wordt het resultaat genomen en indien nodig (verlies) verrekend met de Voorziening Negatieve Plannen. Dit jaar een voordeel van € 0,44 miljoen.
• Tussentijdse winstnemingen. Deze verplichting komt voort uit de notitie Grondexploitaties die in 2016 door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is opgesteld en de aanscherping hierop in december 2017. Het komt erop neer dat in positieve plannen jaarlijks naar rato van de voortgang winst genomen moet worden. De tussentijdse winstneming bedraagt dit jaar € 2,42 miljoen, met name gerealiseerd door ontwikkelingen bij Kernhem vlek B en Harskamp-Smachtenburg.
• De aanpassing van de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) als gevolg van bijstellingen van de plannen in het MPG. Indien uit de actualisatie van de plannen blijkt dat de resultaten van de verliesgevende plannen wijzigen, moet dit direct verrekend worden met het resultaat en aangepast worden in de Voorziening Negatieve Plannen. We zien hier onder andere de doorwerking van een lagere interne rekenrente die toegerekend wordt aan de grondexploitaties en de verbeteringen in een aantal plannen. Totale vrijval van de VNP is dit jaar € 3,12 miljoen.
• Vaste afdrachten en verrekeningen. Het grondbedrijf doet vaste afdrachten aan de algemene dienst. Bovendien is er sprake van kosten die niet ten laste van individuele plannen gebracht worden maar direct ten laste van het resultaat. Deze kosten zijn in 2021 gunstiger uitgevallen dan begroot.

In 2021 wordt een positief bedrijfsresultaat geboekt van € 5,4 miljoen. Dit resultaat valt in het algemene resultaat en wordt toegevoegd aan de Algemene reserve.

Toekomstige resultaatsverwachting
De actualisatie van de grondexploitaties levert voor de lopende planexploitaties een verwacht toekomstig resultaat op van € 30 miljoen (nadelig). Het betreft:

• Negatieve plannen   € 40 miljoen (n)
• Positieve plannen   € 10 miljoen (v)

Voor de negatieve plannen wordt het toekomstige resultaat gedekt door de Voorziening Negatieve Plannen.
De verwachte winsten voor de positieve plannen worden jaarlijks aan de hand van (deel) realisatie genomen en in het resultaat van het grondbedrijf verwerkt.

Doorwerking verwacht resultaat grondbedrijf in Algemene reserve
Sinds de Reserve Grondbedrijf opgeheven is, werkt het (begrote) resultaat van het grondbedrijf door in de stand van de Algemene reserve. De actualisatie bij het MPG 2022 levert de volgende mutatie op van die doorwerking:

Voorziening Negatieve Plannen
De nadelige projecten hebben een totaal exploitatiesaldo (contante waarde per 1-1-2022) van € 40 miljoen. De voorziening Negatieve Plannen bevat deze middelen. De voorziening Negatieve Plannen zal de komende jaren naar verwachting afnemen, als gevolg van het afsluiten van negatieve plannen.

Boekwaarde
Op basis van de planning voor 2021 werd verwacht dat de boekwaarde in 2021 met € 23,8 miljoen af zou nemen van € 117 miljoen naar € 93 miljoen. Door de ontwikkeling van de kosten en opbrengsten in 2021 blijkt de boekwaarde in 2021 te zijn afgenomen met € 39,4 miljoen en bedraagt per 1 januari 2022 € 77 miljoen, zoals al aangekondigd in de MPG 2021 Lite. Met name de versnelling in verkopen op WFC en het bedrijventerrein de Klomp heeft geleid tot een snellere daling dan verwacht.

Risico's
We zien twee typen risico's: conjuncturele risico’s en projectgebonden risico’s. Dit wil zeggen dat we ons niet alleen richten op de risico’s die zich op projectniveau voordoen, maar ook risico’s zien die veel algemener zijn en alles te maken hebben met de conjunctuur. We richten ons zowel op positieve risico’s (kansen) als negatieve risico’s. Voor de beheersing betekent dit dat gestuurd wordt op het vermijden van de negatieve risico’s en het verzilveren van de positieve risico’s.
Bij het analyseren van de risico’s wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen met een verwacht positief resultaat en plannen met een verwacht negatief resultaat:
1.   Bij plannen met een verwacht negatief resultaat moet als een risico zich voordoet, en daardoor het resultaat van het plan slechter wordt, de Voorziening Negatieve Plannen worden aangevuld tot de hoogte van dit tekort. Hierbij wordt een beroep gedaan op de algemene reserve. In dit geval is het hebben van weerstandscapaciteit van groot belang.
2.   Bij plannen met een verwacht positief resultaat wordt, als een risico zich voordoet, de verwachting van het toekomstige planresultaat naar beneden bijgesteld. Er behoeft geen tekort te worden gedekt, maar het resultaat van het project neemt af. De reservering van middelen in het gemeentelijke weerstandsvermogen voor mogelijke tegenvallers is daarmee niet nodig.
Bij de berekening van het benodigde gemeentelijke weerstandsvermogen wordt daarom alleen ingezoomd op de risico's in de negatieve plannen.
Het MPG 2022 bevat een actuele risicoanalyse van de plannen en de portefeuille. Het saldo van de risico’s en de kansen bedraagt € 12,6 miljoen. Van deze risico’s kan € 1,9 miljoen worden opgevangen binnen de verwachte resultaten van de positieve plannen. Resteren risico’s van € 10,7 miljoen waarvoor de dekking wordt gevonden binnen de weerstandscapaciteit van de gemeente. Via een Monte Carlo-simulatie, waarbij gewerkt is met een zekerheidspercentage van 90%, is berekend dat een bedrag van € 10,5 miljoen benodigd is om de risico’s op de grondexploitaties te kunnen afdekken.

Een nadere onderbouwing van de risico’s op de grondexploitaties is opgenomen in het MPG 2022 en bijbehorende Risicoanalyse Grondexploitaties 2022. Voor een verdere duiding van het weerstandsvermogen en de berekeningssystematiek wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.